FAQ

Achter een vraagprijs van een woning staan meestal de letters ‘k.k.’, ofwel ‘kosten koper’. Hèhè, maar wat betekent dat? Dat jij als koper, behalve de aankoopprijs, ook de bijkomende kosten moet betalen. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting (tenzij je gebruik maakt van de startersvrijstelling: geen overdrachtsbelasting mits je 18-35 jaar bent en de aankoopwaarde niet boven € 440.000 ligt), notariskosten en kadastrale recherche. Indien je gebruik maakt van een hypotheek moet je ook rekening houden met kosten voor hypotheekakte, afsluitprovisie en taxatie.

Bij het kopen van een woning ‘vrij op naam’ neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening. Dat scheelt. Deze kosten bestaan o.a. uit de overdrachtsbelasting, kadastrale kosten en notariskosten voor de transportakte. Kopen vrij op naam komt vooral voor bij nieuwbouw, omdat daar geen sprake is van een ‘overdracht’ van de ene eigenaar naar de ander, maar omdat het simpelweg gaat om een levering van grond (of erfpacht) en een aanneemovereenkomst voor het bouwen van het gebouw.

Een aankoopmakelaar is je grootste vriend(in) bij het koopproces: hij/zij behartigt jouw belangen tijdens de aankoop van een woning. Denk aan de selectie van het aanbod, plannen van bezichtigingen maar óók het daadwerkelijke bezichtigen, raadplegen van bouwarchieven, kadastraal onderzoek, waardebepaling, onderhandeling, advies over mogelijke verbouwingen/verduurzaming van de woning, begeleiding van de opmaak van de koopovereenkomst, bewaken van de termijnen uit de overeenkomst, de eindinspectie. Moeten we nog even doorgaan?

Een aankoopmakelaar helpt je op véél vlakken als expert. Zowel op bouwkundig als juridisch vlak. Wij hebben kennis van de markt, en delen die graag met jou. Maar we zijn er ook op emotioneel vlak: wij bewaken de ratio, daar waar je als koper de neiging hebt er (te) emotioneel in te staan.

Bij de eindinspectie – het moment der waarheid – wordt de woning gecontroleerd, worden meterstanden opgenomen, worden alle andere technische zaken gecontroleerd, wordt de aanwezigheid van roerende zaken gecheckt en heb je de mogelijkheid om de verkopers laatste vragen te stellen omtrent installaties e.d.. Er wordt daarbij een inspectierapport opgemaakt door de verkoopmakelaar, welke na akkoord door alle partijen wordt ondertekend en gedeeld wordt met koper en verkoper.

Uiteindelijk gaat de makelaar mee naar de notaris voor het ondertekenen van de leveringsakte, en is het dus écht zover: hier krijg je je sleutels van je nieuwe woning. Cheers!

De verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkoper. De verkoper beslist uiteindelijk aan wie/hoe hij de woning laat bezichtigen, welk bod hij accepteert en onder welke voorwaarden. De koper koopt van de verkoper en niet van de makelaar. Dat klinkt logisch, maar de koop ligt dus pas vast nadat de koopovereenkomst door beide partijen is getekend. Maar, tot die tijd mag de makelaar verkoper nog met iedereen tegelijkertijd onderhandelen, biedingen accepteren en bezichtigingen laten doen.
Vanzelfsprekend mag de makelaar niet een bod van de ene partij gebruiken in de onderhandeling met de andere partij.

Dat zou fijn zijn, maar nee, de Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs (of meer) biedt, kan de verkoper zelf beslissen of hij/zij jouw bod wel of niet aanneemt, of dat hij/zij een tegenbod doet. Ook kan de verkoper besluiten de vraagprijs te verhogen. Maar, jij hebt ook touwtjes in handen: als potentiële koper geef je aan hoe lang jouw bod staat en kun je na verloop van tijd bijvoorbeeld het bod aanpassen (omhoog dan wel omlaag).

Ja, helaas mag dat. Er is pas sprake van een rechtsgeldige overeenkomst als beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend. In één woord ook wel: schriftelijkheidsvereiste. Een mailtje of appje is dus níet rechtsgeldig. Na het moment van tekenen staat de koop vast, maar heeft de koper wel nog 3 dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden (zonder opgaaf van redenen).

Zodra je een appartement koopt, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit is wettelijk verplicht; je koopt dan ook feitelijk het appartementsrecht en een aandeel in het gebouw. De VvE is gezamenlijk verantwoordelijk voor de staat van het gebouw. Dit kan professioneel gedaan worden, door uitbesteding, maar het kan ook in eigen beheer gedaan worden door de eigenaren binnen het gebouw. Hiervoor betaal je een maandelijks bedrag (voor o.a. reserveringen, onderhoud en verzekering).

Check bij de koop van een appartementsrecht altijd het reilen en zeilen van de VvE. Hoe is de financiele situatie? Hoe groot zijn de reserves? Is er een Meerjarenonderhoudsplan? Vraag altijd (via je makelaar) de documenten op van de Vve (notulen, balans, jaarrekening, huishoudelijk reglement, MJOP, etc..). Niemand houdt van verrassingen.

De verkoopmakelaar verzorgt voor jou het gehele proces van waardebepaling tot levering van de woning. Een professional die kennis van de markt heeft, maar ook van financiën en wetgeving. Het is een complex proces wat je zelf misschien maar 1 of 2 keer in je leven doorloopt. Een makelaar doet het dagelijks, dat scheelt. Wat de verkoopmakelaar precies allemaal doet? Vaststellen vraagprijs, onderzoek (bouwarchief, kadaster, bestemmingsplan, WOZ, BAG, e.d.), verkoopstrategie, verkoop-klaar maken en presentatie van de woning, marketing, (planning) bezichtigingen, onderhandelingen, begeleiden koopovereenkomst, bewaken van het proces/de deadlines, eindinspectie, én is aanwezig bij de notaris bij de levering.

Een heleboel dus. Alles gaat natuurlijk in overleg met elkaar, waarbij de makelaar gedurende het proces continue terugkoppeling geeft. Je bent een team, maar de makelaar bewaakt hierin het proces en de emoties.

De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle eventuele ‘gebreken’ van de woning aan de koper te melden. Naast een ingevulde (standaard) vragenlijst, dient de verkoper ook informatie te delen die hij/zij weet, maar die mogelijk niet naar voren komt via de vragenlijst. De verkoopmakelaar gaat uit van wat de verkoper vertelt. De makelaar heeft er immers niet gewoond, de verkoper (meestal) wel. Wanneer de verkoopmakelaar twijfels heeft over de gegeven informatie dan moet hij/zij dat onderzoeken.

Aan de andere kant, wanneer je een woning koopt, heb je onderzoeksplicht. Dit kan door kennisname van de vragenlijst, maar ook door het raadplegen van andere middelen. De aankoopmakelaar is hiervoor de aangewezen persoon. Deze heeft de kennis en kunde om de juiste informatie voor jou te verzamelen. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de bouwkundige staat van een woning, zodat je inzicht hebt in de te verwachten kosten op korte en lange termijn. Maar dit kan ook betrekking hebben op het bestemmingsplan in de buurt of mogelijke erfdienstbaarheden.

Ben je na bezichtiging van een woning klaar om een bod uit te brengen dan doen wij dat voor je met de bijbehorende voorwaarden. Bij voorkeur doen we dat door de onderhandeling te starten met de verkopende partij. Al is dat de afgelopen jaren helaas minder vanzelfsprekend. En hebben we vaak te maken met een deadline/inschrijvingssysteem om een finaal bod te kunnen doen.

In deze procedure krijgen alle bieders een kans om een bod uit te brengen. Hoewel je het misschien zou denken, hoeft een hoogste bod niet te betekenen dat diegene de woning gegund wordt. De verkoper kan een bepaalde voorwaarde bijvoorbeeld belangrijker vinden dan de hoogste prijs, of de overname van roerende zaken. De verkopende partij behoudt zich dan ook het recht van beraad en het recht van gunning voor. Dit houdt in dat de verkoper zelf mag bepalen of het geboden bedrag, in combinatie met (eventuele) voorwaarden, voldoende is om tot verkoop over te gaan. In de onderhandeling dient de makelaar transparant te zijn en aan de regels te houden die aan alle bieders (én verkoper) van tevoren zijn gecommuniceerd. In dit proces dient de makelaar zich onafhankelijk op te stellen, maar begeleiding van een aankoopmakelaar is zeker aan te bevelen.

Met ingang van 1 januari 2023 is de makelaar verplicht om op verzoek van een persoon die geboden heeft inzicht te geven in het biedingsproces door middel van het biedlogboek. Hierin staan de biedingen, voorwaarden, tijdstip bod en dat alles vanzelfsprekend niet-gepersonaliseerd vanwege de wet op de privacy

Bij de verkoop en verhuur van woningen is een geldig energielabel verplicht. Tot 2021 was het mogelijk om digitaal een label aan te vragen, maar per 1 januari 2021 is het complexer en duurder geworden (helaas). Er moet daarbij een vakbekwaam adviseur langskomen om het label te bepalen. Dat moet, omdat het label hiermee nauwkeuriger wordt en het mogelijk wordt om verbetermogelijkheden op maat aan te bieden: een stimulans voor verduurzaming en energiebesparing. Als consument ben je helemaal vrij in de keuze van de adviseur. Via De Nieuwe Amsterdamsche, als jouw verkoopmakelaar, regel je snel (en tegen een aantrekkelijk tarief) jouw energielabel. Wij hebben als MVA lid, speciale afspraken met een aantal erkende kwalitatieve leveranciers. Vaak wordt dit tegelijkertijd gedaan en door dezelfde partij als degene die het inmeten en dus meetrapport verzorgd.

Bij de verkoop van een monument is een energielabel overigens niet verplicht. Wij merken wel dat consumenten steeds meer waarde hechten aan een goed, laag energielabel nu de kosten voor energie zo enorm gestegen zijn. Bij de verbouwing van woningen is het dan ook raadzaam om te investeren in duurzame middelen, zoals warmtepompen, zonnepanelen, isolatie, HR+++ glas, etc… Maar daar kunnen we het later over hebben (;

Bij de verkoop van een ‘oude’ woning, kan er bepaald worden om een ouderdomsclausule op te nemen in de koop-/huurovereenkomst. Handig om te weten, want in deze ouderdomsclausule staat dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning én dat de gevolgen van verborgen gebreken – die het gevolg zijn door deze ouderdom – voor risico van de koper komen. Deze clausule legt de verantwoordelijkheid bij de koper en vermeldt dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van een aantal onderdelen van de woning. Handig om te weten: de clausule is geen standaardbepaling in de koopakte, als verkoper wil je deze dus wellicht handmatig toegevoegen.

Bij verkoop van een woning is het van belang of de verkoper wel of niet zélf in de woning heeft gewoond. Indien dit niet het geval is zal de verkoper een ‘niet-bewoningsclausule’ opnemen bij verkoop. Met deze clausule maakt de verkoper duidelijk dat hij/zij mogelijk over sommige zaken over de woning geen verklaring of informatie kan geven.

Nee! Zolang er geen koopovereenkomst is getekend, staat er niets vast. Een mondelinge overeenstemming is dus niet bindend. Een mail of appje ook niet. Voor een geldige koop geldt de zogeheten schriftelijkheidsvereiste: een wettelijke bepaling die opgenomen is in de wet, ter bescherming van de consument. Na een getekende overeenkomst heeft de koper nog 3 dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden (zonder opgaaf van redenen). Pas hierna, en als alle ontbindende voorwaarden verlopen zijn, is er sprake van ‘wilsovereenstemming’ en is de overeenkomst écht bindend.

Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft de koper, volgens de wet, drie dagen bedenktijd. De koper heeft het recht om binnen deze 3 dagen van aankoop van de woning af te zien, zonder opgave van reden. Dat gebeurt door middel van een ontbindingsverklaring die vóór het verloop van de 3 dagen door de verkoper ontvangen moet zijn. Ook moet de (dan niet meer) koper een kopie aan de notaris toesturen. Even wat specifieker: de bedenktijd begint te lopen om 0.00 uur ná de dag waarop de koper een ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Eindigt de 3 dagen bedenktijd op een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag? Dan schuift deze een dag op totdat het een werkdag betreft.

Dit houdt in dat de koper, na overeenstemming bereikt te hebben, een bouwkundige keuring laat uitvoeren. Mochten uit deze keuring belangrijke zaken naar voren komen die de koop van de woning belemmeren, dan heeft de koper het recht om de koop kosteloos te ontbinden. Ons advies is altijd om deze keuring uit te laten voeren binnen de termijn van de 3 dagen bedenktijd, dan is het ook niet noodzakelijk om het als een ontbindende voorwaarde op te nemen in de koopovereenkomst.

Een koper kan ontbindende voorwaarden laten opnemen in de koopovereenkomst. Dit, om ervoor te zorgen dat de koop ontbonden kan worden als níet aan die gestelde voorwaarden wordt voldaan. Ben je toch wat zekerder van je zaak. Ontbindende voorwaarden hebben vaak betrekking op het verkrijgen van financiering, Nationale Hypotheek Garantie (de garantie die iemand in Nederland kan krijgen als hij/zij een hypotheek afsluit voor het kopen of verbouwen van een woning) en een bouwtechnische keuring.

De koper maakt de keuze voor de notaris indien de aankoop ‘kosten koper’ gedaan is. De koper betaalt de notaris ten slotte ook; wie betaalt, die bepaalt zullen we maar zeggen. Bij een aankoop ‘vrij op naam’ bepaalt in de meeste gevallen de ontwikkelaar de notaris, dit staat dan ook al gemeld in de aanbieding als ‘project notaris’. In Amsterdam is het gebruikelijk dat ook de koopovereenkomst opgemaakt wordt door en bij de notaris, deze zal vervolgens ook het transport doen. En aansluitend, indien van toepassing, de hypotheekakte.

De leveringsakte is de juridische uitwerking van de koopovereenkomst die is gesloten tussen koper en verkoper, ook wel transportakte genoemd. Dit is het document waarmee de woning officieel aan de koper wordt ‘geleverd’, waarmee de woning op naam van de koper komt te staan. De leveringsakte wordt opgesteld door een notaris en getekend door de koper, verkoper en notaris. Na de ondertekening wordt de akte ingeschreven in de openbare registers en is de koper officieel eigenaar van de woning. Na de inschrijving ontvangt de koper een afschrift, dit is het eigendomsbewijs (goed bewaren dus). De échte levering, economische overdracht, van de woning gebeurt door de overdracht van de sleutels van de woning.

In de nota van afrekening, die je van de notaris ontvangt, staan de bedragen die je met betrekking tot de aan- of verkoop van een woning ontvangt of moet betalen. Dit betreft natuurlijk het aan/verkoopbedrag, maar ook alle bijhorende kosten die te maken hebben met de eigendomsoverdracht, zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten, kosten van het kadaster, het verstrekte hypotheekbedrag en alle daarmee samenhangende kosten, eventuele makelaarskosten en advieskosten. Eigenlijk een nota met een heleboel kosten dus.